آثار حقوقی سرقفلی وحق کسب پیشه

اثار حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه جزو حقوقی به حساب می­آید که از عرف بیرون آمده و پس از مدتی در مجلس به صورت یک مقررات و ضوابط مدون مورد توجه و به تصویب رسیده است. هر دو این اصطلاحات دارای قوانین مرتبطی هستند که مسیر پر فراز و نشیبی را برای اینکه به ظهور برسند طی کرده­اند. دراین مسیر و برای بهتر شناختن این دو مفهوم بایستی  ماهیت هر کدام را بشناسیم.

حق سرقفلی و  حق کسب و پیشه با هم قرین می­باشند و این قرابت موجب شده است که در ظاهر این دو عنوان مفهومی واحد را در اذهان متبادر نماید. ل در اینجا ب ابتدا به بررسی و مقایسه این دو عنوان می­پردازیم

وجه تمایز حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

در ابتدا بایستی به عرض برسانم که حق سرقفلی دارای سابقه¬ای قدیمی¬تر از حق کسب و پیشه می باشد. قانونگذار در سال ۱۳۷۶ از واژه سرقفلی استفاده کرده است و تا قبل از سال ۱۳۷۶ حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می¬شد . قانونگذار قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ معتقد بوده است که سرقفلی همان حق کسب و پیشه می¬باشد و تفاوتی میان آن¬ها وجود ندارد. ولی با بررسی¬های دقیق معلوم می شود که این دو عنوان کانلا با هم متفاوت هستند و این موضوع حائز اهمیت است. حق سرقفلی صرفا به مستاجر اختصاص ندارد بلکه مالک قبل از اینکه بخواهد منافع ملک تجاری خود را واگذار کند دارای این حق بوده است و او کی¬تواند به مستاجر واگذار کند. در حالی که در حق کسب و پیشه حق مختص مالک نبوده بلکه ناشی از رابطه استیجاری است که ایجاد می¬شود
و محصول عملیاتی است که مستاجر در زمان و مدت اجاره در ملک استیجاری انجام داده است و این عملیات همان فعالیت¬های کسبی و تجارتی برای جذب مشتری می¬باشد که موجب معرفی محل و رونق آن می¬شود.
حال پس از بررسی کلی در خصوص این دو حق به بررسی این دو عنوان و آثار حقوقی مترتب بر آن در قوانین موضوعه می¬پردازیم.

وضعیت حق سرقفلی در قانون سال ۱۳۷۶

در ماده ۶ قانون سال ۷۶ اشاره شده است که هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، مبلغی به عنوان سرقفلی را می¬تواند از مستأجر دریافت کرده و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان حق سرقفلی دریافت نماید مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر توسط مالک از او سلب شده باشد.
حال نکته مهمی در این رابطه وجود دارد و آنهم مطابق تبصره این ماده می¬باشد. در تبصره این ماده آمده است که: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادلانه روز را خواهد داشت.
اما مورد دیگر در خصوص حق سرقفلی وحود دارد که بر مبنای ماده ۷ از قانون روابط مالک و مستاجر می¬باشد:
ماده ۷ این قانون می¬گوید: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند.
همچنین هرگاه در ضمن عقد اجاره شرط گردد که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه نماید.
با اشاره به این موارد نشان می دهد که حق سرقفلی دارای شرایطی است که رعایت آن الزامی خواهد بود و عدم رعایت آن موجبات منتفی شدن حق سرقفلی را به همراه خواهد داشت.
حال پس از بررسی مواد قانونی مرتبط با حق سزقفلی به انواع سرقفلی و آثار هرکدام از این موارد می¬پردازیم

انواع سرقفلی

اماکن تجاری و محل¬های مورد استفاده برای کسب و کار به یکی از سه حالات ذیل مورد نقل و انتقال قرار می¬گیرد.
حالت اول: زمانی است که ملک به همراه سرقفلی به طور قطعی انتقال پیدا می¬کند.
حالت دوم: در این حالت ملک به صورت اجاره به همراه سرقفلی منتقل می¬گردد.
حالت سوم: در این مورد ملک صرفا بدون اخذ سرقفلی به اجاره داده می¬شود.
پس از اشاره در خصوص حالت¬های نقل و انتقال حال به شرح هر کدام و آثار هر مورد از این انواع سرقفلی¬ها می پردازیم
در مورد حالت اول مالک محل کسب و تجارت , ملک خود را به وسیله یکی از عقود به طور قطعی به شخص دیگری انتقال خواهد داد. در این حالت آن¬چه که رخ می¬دهد این است که ملک به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج شده و با تمام امتیازها و هر آن¬چه که وجود دارد از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار خواهد شد. بایستی در نظر داشت که در این حالت انتقال مالکیت از یک شخصی به شخص دیکری صورت پذیرفته است و در اینجا تنها می¬توان از عقود ملک عین استفاده کرد در نتیجه مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره موجب تملیک منفعت عین است و نه خود عین لذا نمی تواند در این حالت نقشی را ایفا کند و این باعث می¬گرد که در این حالت قرارداد اجاره ای منعقد نشده و موجر و مستاجری وجود نداشته باشد.
در مورد حالت دوم معروض می دارم که شخص مالک، محل تجاری خود را اجاره خواهد داد و در عین حال نیز سرقفلی آنجا را هم به میزان ارزشی که در زمان بستن عقد اجاره داشته است را به مستاجر واگذار خواهد کرد. از لحاظ تحلیل و بررسی، در این حالت میان اشخاصی که طرفین رابطه هستند دو عقد منعقد می¬شود یکی عقد اجاره برای تملیک منفعت محل تجاری در مقابل اجاره بها ی معین و عقد دیگر انتقال سرقفلی است در قبال عوض و یا صلح آن. حال نکته بسیار مهمی در اینجا وجود دارد که از منظر قانون گذار نسبت به دو عقد مذکور اولی بر دومی غلبه و حکومت خواهد داشت؛ و به طور کلی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نخواهد گرفت هر چند که در این مورد میزان سرقفلی بالا باشد و یا مقدار اجاره بها پایین باشد در نتیجه هرگاه مستاجر محل که منتقل الیه سرقفلی نیز خواهد بود بخواهد دادخواستی به جهت الزام شخصی که سرقفلی را انتقال داده است مبنی بر تنظیم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقدیم دارد این دادخواست رد خواهد شد چرا که خواسته دادخواست مرتبط با موضوع عنوان شده نمی باشد و خواسته صحیح الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره خواهد بود.
در حالت سوم به این صورت است که شامل موردی می¬شودکه مالک محل تجاری ملک خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار خواهد داد و تنها چیزی که وجود دارد موجر از مستاجر دریافت می کند اجاره بهای عین مستاجره خواهد بود و در اینجا هیچ گونه پیش پرداختی تادیه نخواهد شد.
نکات مهمی در این سه حالت وحود دارد که به آن اشاره می¬کنم:
درحالات اول و دوم منتقل الیه دارنده جدید حق سرقفلی خواهد شد و مالک قبلی نسبت به این موضوع هیچ¬گونه حق و ادعایی را نخواهد داشت. این نوع از سرقفلی را می توان به سرقفلی مالکانه تعبیر کرد چرا که صاحب این حق مجاز است حق خود را مورد معامله قرار داده و عوض آن را به نرخ روز از منتقل الیه ثانی اخذ کرده و یا همچنین در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش خواهد آمد قیمت سرقفلی را به نرخ زمان تخلیه از موجر مطالبه کند.
اما در حالت سوم بدون آنکه مستاجر وجهی را تحت عنوان سرقفلی تحویل موجربدهد درحین تخلیه ملک از او می¬تواند مطالبه حق سرقفلی را بنماید، حتی اگر در این موارد کل اجاره بهای پرداختی مستاجر درصد ناچیزی از سرقفلی ادعایی او را تشکیل بدهد.
پس از بررسی انواع سرقفلی و آثار آن در روابط بین طرفین به دعوی مزالبه این حق خواهیم پرداخت.

دعوای مطالبه حق سرقفلی

در قراردادهای اجاره¬ای که موضوع آن مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر در سال۷۶ است هرگاه مالک برمبنای حکم تخلیه¬ای که توسط دادگاه صادر گردیده شده است اقدام به تخلیه ملک کند، مستاجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است خواهد توانست به طور هم زمان و یا با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.
اما موضوع مهم اینجا است که اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه سرقفلی را مطرح نکرده باشد مستاجر نخواهد توانست بدواً دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم نماید.
این نکته را باید در نظر داشت که شروع دعوای مطالبه حق سرقفلی زمانی است که مستاجر ملک را تخلیه می¬کند و آن را به مالک تحویل داده است ولی مالک از تحویل گرفتن ملک استنکاف کرده است و مستاجر در این حالت ملک را به دادگاه تحویل داده باشد.
دادگاه نیز پس از برگزاری جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادله روز محاسبه می¬کند و موجر را به پرداخت سرقفلی محکوم خواهد نمود. این نکته حائز اهمیت است که خواهان دعوای مطالبه حق سرقفلی مستاجری است که مستحق دریافت سرقفلی است و خوانده نیز مالک ملک است.
پس از محکومیت مالک به پرداخت وجه سرقفلی و قطعیت رای، اجراییه صادر و به مالک ابلاغ خواهد شد. در نتیجه اگر مالک ظرف مهلت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی ننماید مستاجر خواهد توانست اقدام به توقیف اموال مالک و تامین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده نماید. این نکته مهم است که ملکی که قبلاً در تصرف مستاجر بوده است نیز قابل توقیف خواهد بود.

دعوای مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت

از آنجا که پایان مدت اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پایان تعهدات قانونی فی مابین موجر و مستاجر نیست و مرور زمان باعث حصول حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر شده است لذا موجر برای خلاص شدن از این تعهدات همیشه به دنبال بهانه¬ای قانونی می¬گردد تا از پرداخت حقوق مستاجر شانه خالی کرده و از طرف دیگر نیز مستاجر مکررا در صدد این مورد است که در صورت تخلیه از آنچه که سالها برای آن تلاش کرده است بی¬بهره نماند و بتواند حق خود را بگیرد.
موارد پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت
قانونگذار حق کسب و پیشه را در تحت شرایطی برای مستاجر قبول نموده است و به ظور کلی به این صورت می¬باشد که مستاجر از چهارچوب قرارداد اجاره نبایستی تخطی کرده باشد. و واگذاری به غیر بدون داشتن این حق و تغییر شغل و یا عدم پرداخت اجاره بها همگی تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره است و او را از این حق محروم خواهد کرد.
همچنین اولین و اساسی ترین شرط برای تحقق حق کسب و پیشه و تجارت آن است که مناسبات استیجاری در قلمرو حکومت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بایستی باشد. و شامل مناسبات استیجاری بعد از آن نخواهد شد. تذا در هر مورد بررسی ابتدایی ارتباط رابطه استیجاری با قانون ملاک جهت استحقاق حق است.
مراحل طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه وتجارت
طبق موارد فوق الذکر در صورتی که قرارداد اجاره ملک تجاری مشمول قانون سال ۶۵ باشد و مستاجر نیز تعدی و تفریط و یا تخلف نکرده باشد و موجر تخلیه ملک را بخواهد ،مستاجر خواهد توانست دعوای مطالبه حق کسب و پیشه را مطرح کند. دعوای مطالبه حق کسب و پیشه دارای شرایطی است از آنجمله که در دادگاه محل وقوع ملک تجاری بایستی مطرح شود و این نهوع از دعوا، دعوایی مالی محسوب خواهد شد. البته مبلغ خواسته نامعین می باشد و می بایست با جلب نظر کارشناس مبلغ خواسته مشخص شود. پس از رسیدگی و اخذ نظریه کارشناسی رای مبنی بر محکومیت موجر به پرداخت حق کسب و پیشه صادر خواهد شد. و در ادامه پس از قطعی شدن رای صادره می توان از طریق اجرای احکام مبلغ مذکور را از موجر دریافت نمود.
در پایان با این سوال بحث را خاتمه می¬دهیم که آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال ۱۳۷۹ قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده را جایز دانسته بود ولی مطالبه هر وجهی را غیر از سرقفلی ممنوع اعلام کرد. درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده باشد گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نخواهد گرفت.